Нерухомість завжди була найвигіднішою сферою капіталовкладення. Відповідно, кількість охочих набувати на цьому капітал з кожним роком тільки збільшується. І, незважаючи на те, що в результаті спаду попиту житло різко впало в ціні, цілком природно, що як тільки кризовий застій зрушиться з мертвої точки, нас захлисне нова хвиля афер. «Дело» пропонує кілька порад, що потрібно знати, щоб не пійматися на вудку аферистів.
В галузі інвестування в будівництво аферисти вже розробили кілька надійних схем, на які продовжують попадатися довірливі громадяни.
1. Інсценізація будівництва Часто девелоперські компанії заманюють клієнтів, інсценуючи будівництво. Майбутнім вкладникам показують виритий котлован, обгороджену територію і працівників, які нібито підготовлюють площу до початку будівництва. Залишається тільки поспішити внести перший вклад та отримати квартиру на порядок дешевше. Однак найчастіше, вони не одержують нічого — ліцензія виявляється або підробленою, або недійсною, а через пару тижнів від котловану не залишається й сліду.
Часто компанії-учасниці інвестиційного проекту навмисно — використовуючи будь-яку зачіпку, заздалегідь передбачену в договорі — розривають співробітництво. Крайнім при цьому виявляється приватний інвестор. Однак і він у підсумку знімає із себе всі зобов'язання, оскільки не укладає договори з громадянами.
2. Два власники, одна квартира Ще один спосіб, який часто трапляється на практиці — перепродаж квартир. Одна квартира може в підсумку — при введенні будинку в експлуатацію і видачі документів на право власності — знайти відразу декілька хазяїв. У підсумку, довести, хто був першим у списку потенційних власників, вкрай складно. Та й, якщо це все-таки вдасться зробити, вам навряд чи вдасться отримати назад свої гроші.
Бувають випадки, коли ріелтори навмисно не розраховуються з власниками будинку, в яких вони викуповують квартири. У такому випадку, забудовники відкликають такі квартири в ріелторів і знову виставляють на продаж. І в першому і в другому випадку результати схожі — громадяни залишаються і без грошей, і без квартири.
3. Розпродаж квартир Коли посередині будівництва девелоперська компанія зіштовхується з нестачею коштів на його продовження, перед тим, як безвісти розчинитися в повітрі, вона встигає набути собі статок, наживаючись на обдурених вкладниках. Компанія заявляє про продаж квартир з неймовірними знижками. При цьому, каркас будинку може бути вже добудований, більша частина роботи зроблена. Це й на радість покупцям і на руку компанії. Незабаром після того, як вкладники додатково інвестують будівництво, фірма або заявляє про банкрутство, або просто зникає.
Висновок: обманюють тих, хто дозволяє себе обдурити. При укладанні договору на покупку квартири в новобудові, з’ясуйте, чи ведеться облікова реєстрація інвестиційних контрактів і договорів як між юридичними особами, так і з клієнтами. Простежте так само, щоб цей момент згадувався в договорі. Для того, щоб уберегти себе від такої елементарної помилки — користуйтеся послугами перевірених компаній, нехай навіть вони й обійдуться вам дорожче.
Відстежте історію будівництва інших об’єктів, проведеного цією фірмою, зверніть увагу на дотримання нею строків виконання проектів і здачі їх в експлуатацію. Не соромтеся вимагати оригінали документів компанії, перевіряти ліцензії.
Щоб уникнути юридичних помилок при укладанні договору — які в наслідку можуть стати причиною його розриву компанією в односторонньому порядку — зверніться до допомоги юристів. Якщо мова йде про великі суми грошей, не варто економити на дріб'язках. У протилежному випадку, ризик прогоріти значно зростає.
4. Фіктивний продаж Одна з аферистських схем розрахована саме на скнарість потенційних покупців. За певну суму агентства з нерухомості пропонують придбати списки всіх квартир, виставлених на продаж і рекламують найвигідніші пропозиції. Покупець приходить дивитися квартиру. Хазяї, що насправді є підставними, дійсно продають квартиру. Переконавшись у дійсності заявленого, він укладає угоду і розплачується за квартиру. Однак незабаром дізнається, що договір втратив юридичну чинність. Причина цього в тому, що обране агентство елементарно не має відповідної ліцензії для проведення подібних операцій.
Висновок: при виборі агентства з нерухомості будьте гранично уважні і не кидайтеся на феноменально низькі ціни. Це одна з помилок покупців, що найбільш часто зустрічається, коли у підсумку вони залишаються і без грошей, і без квартири. 5. Квартира з мешканцем Ви так само не захищені від покупки житла, в якого вже є власник, нехай і тимчасово виписаний. Він може відбувати покарання у в’язниці, перебувати на військовій службі або проходити лікування в психоневрологічному диспансері. Проте, відповідно до законодавства, за ним зберігається право зворотної реєстрації, навіть за умови, що квартира була продана.
Висновок: не полінуйтеся перевірити в житлово-комунальному управлінні, чи не значиться за цією квартирою тимчасово знятих з реєстраційного обліку громадян. Відсутність зареєстрованих мешканців у такому випадку — перший привід для занепокоєння. 6. Продаж чужої житлоплощі Аферисти часто пропонують покупцеві купити або орендувати нерухомість, не маючи на неї ніяких прав. Ріелторська компанія може вимагати документи на право власності квартири в хазяїв, які бажають, приміром, з її допомогою здати квартиру.
Самі хазяї нерідко самі не знають про те, що квартира без їх відома виставлена на продаж. Одержавши — нібито для перевірки — дублікати правовстановлюючих документів, паспортів власників (іноді використовуються дані загублених паспортів) і підшукавши покупця, шахраї укладають з останнім договір про продаж.
Висновок: здійснюйте угоду через надійне ріелтерське агентство, що встигло зарекомендувати себе на ринку нерухомості. Тільки в такому випадку вам може бути гарантовані юридична безпека та вдалий результат операції. 7. Житлові піраміди Крім усім відомих фінансових пірамід, є ще й житлові піраміди, що працюють за аналогічною схемою. Покупцеві пропонують знижку на житло в розмірі 20-40 % за умови, що він повинен буде знайти ще трьох охочих вкласти гроші подібним чином.
При цьому шахрай не поспішає надавати необхідні дані про продавану квартиру доти, поки умови не будуть виконані. Навіть якщо будинок дійсно планують звести, найчастіше в таких фірмах не ведеться облік проданих квартир у майбутньому будинку.
Так що одна квартира може мати відразу декількох хазяїв. У результаті подібної махінації, кількість жертв, які піймалися на вудку аферистів, може зрости в геометричній прогресії. Однак, рано чи пізно, не дивлячись на старання шахраїв, наступає крах піраміди. Тоді фірма заявляє про банкрутство (штучне), або просто безвісти зникає.
Висновок: уникнути подібної ситуації допоможе тільки надійна ріелтерська компанія і ваша пильність. Не погоджуйтеся на сумнівні пропозиції.
8. Дарування замість купівлі - продажу Найчастіше даруванням робиться спроба приховати фактичну угоду купівлі-продажу. Це один з найбільш часто застосовуваних способів обійти право переважної покупки і порушення режиму загальної спільної власності чоловіка і жінки.
Однак термін позовної давності по договорах дарування становить один рік. Це означає, що протягом року дарувальник може заперечити цей договір у суді.
Виходить, уже сьогодні дарувальник може розірвати укладену вчора угоду. Приміром, в його праві подати до суду позовну заяву про її анулювання договору, пояснюючи це тим, що дарчу він підписав не зі своєї волі, а через те, що ви йому погрожували. Інакше, навіщо дарувати квартиру незнайомій людині.
Висновок: сплатіть податки і спіть спокійно. Подібні старання обійти тягар сплати податків, спрямовані нібито вам на благо, можуть у підсумку залишити вас і без грошей, і без квартири. У випадку, якщо ви не до кінця розбираєтеся в юридичних тонкощах подібних операцій, не варто приймати остаточних рішень самостійно — зверніться по допомогу до професіоналів. 9. Торгівля повітрям Купуючи квартиру, ви можете навіть не підозрювати того, що її й у спомині не існує. У такому випадку, при будівництві будинку аферисти можуть або оформлювати договір на квартири в будинку, до будівництва якого не мають ніякого відношення, або укладають договір, що у підсумку виявляється невідповідним затвердженій документації. І в тому, і в іншому випадку, ви залишитеся ні з чим.
Висновок: для того, щоб уникнути подібного прорахунку, приділіть увагу перевірці початково-дозвільної, проектно-конструкторської документації, наявність інвестиційного контракту, договору на оренду землі. Крім цього, пам’ятайте, що варто домагатися облікової реєстрації інвестиційного контракту, щоб ви таки стали власником, а не співвласником новокупленої квартири. Варто знову згадати про те, що не варто користуватися послугами новостворених компаній. Найчастіше проекти таких компаній рідко коли виконуються. Занадто часті випадки заморожування будівництва через нестачу коштів. Великі компанії в такій ситуації виявляються більш стабільними. Тому перед тим, як вкладати гроші, наведіть довідки про репутацію компанії, її фінансовий стан та історію реалізації попередніх проектів. Завжди ретельно читайте документи, перед тим, як ставити під ними підпис. Найчастіше дрібним шрифтом можуть бути зазначені принципово важливі для вас умови домовленості.
10. Оренда з наступним здаванням в оренду чужої нерухомості Незважаючи на те, що дуже багато квартирантів не раз прогоряли на всіляких схемах, пов'язаних з орендою житла, це все-таки не навчило їх взяти за правило підписувати договори з орендодавцями. Найчастіше, потенційні клієнти рідко коли користуються й послугами агентств з нерухомості. На цьому часто й виїжджають аферисти.
Орендуючи квартиру на невеликий термін, вони - видаючи себе за власників - здають її в оренду на тривалий термін за умови передоплати, заманюючи жертв низькими цінами. Так, вони одночасно можуть здати відразу декільком орендарям, після чого благополучно зникнути. У деяких випадках, шахраї займаються підробкою правовстановлюючих документів на житло.
Висновок: якщо ви рішуче не бажаєте скористатися послугами агентств з нерухомості, які зроблять всю роботу за вас, не полінуйтеся отримати інформацію про те, чи дійсно за даною адресою проживають саме ці люди. Це можна довідатися, приміром, у паспортному столі, або просто спитати сусідів, які проживають у тому ж будинку. Олександра Михайлова
news.finance.ua
