Придбання ділянки для будівництва власного будинку - завдання не з легких. Ураховувати потрібно не тільки його ландшафтні характеристики, але й технічні, а також віддаленість від міста, оточення та багато чого іншого. Та й з юридичної точки зору "підводних рифів" тут більше, ніж при покупці квартири.Документи"Перший документ, що повинен бути в продавця і з яким потрібно познайомитися для ухвалення рішення про покупку, - це державний акт на право власності на дану ділянку", - говорить Віктор Рафальський, управляючий партнер юридичної фірми "Рафальський і партнери". - У ньому вказується власник, схема та місце розташування ділянки, а також її цільове призначення".
Не зайвим буде нагадати, що будівництво індивідуального котеджу можливе тільки, якщо цільове призначення ділянки - "під забудову та обслуговування житлового будинку", "для ведення садово-городнього господарства" або ж - "для ведення дачного господарства". У першому випадку ділянка перебуває в межах населеного пункту, а у двох останніх - за його межами. І хоча ніщо не заважає жити в "дачному" будинку цілий рік, у ньому не можна буде зареєструватися.
Ділянки для ведення особистого сільського господарства, а також паї належать до земель сільгосппризначення, торгівлю якими, як і переведення ділянки з одного цільового призначення в інше, сьогодні як і раніше забороняє мораторій. (Ця заборона буде діяти доти, поки не набудуть чинності закони про земельний кадастр і ринок землі.) Існує низка "майже легальних" способів (наприклад, за рішенням суду) обходу цих обмежень та одержання нового держакту. Але з юридичної точки зору вони "не досить чисті", і ризик втратити такий "конвертований" наділ в майбутньому зберігається.
Хоча, як відзначають фахівці, випадків навмисного обману сьогодні менше, у результаті плутанини при самому оформленні документів може виявитися, що на одну ділянку виписано, наприклад, два акти (наприклад, один - старої форми, у якому не зазначений кадастровий номер), або сусідні ділянки накладаються одна на іншу.
При оформленні ділянки важливо визначити її реальний вигляд - а не той, на який указує продавець або посередник. Особливо якщо ви плануєте придбати землю на околиці населеного пункту, "у чистому полі". Для цього потрібно запросити представника землевпорядної організації, що має відповідну ліцензію, або сільського землеміра, щоб він здійснив так званий "винос ділянки в натуру" - тобто на підставі координат, записаних у держакті, показав її реальні межі. Якщо ж ділянка, що сподобалася, оточена устояною забудовою, досить самому виміряти її, щоб звірити реальну площу з тією, котра вказана в акті.
Після здійснення угоди в нотаріуса, договір купівлі-продажу (обміну або дарування) протягом одного місяця потрібно зареєструвати в управлінні земельних ресурсів і подати документи в землевпорядну організацію на виготовлення нового акту вже на ваше ім´я. Чекати цей документ доводиться довго - зазвичай, від декількох місяців до року. До його одержання розпоряджатися ділянкою, а також починати будувати на ній, не можна.
До ризикованих ситуацій належить продаж за дорученням. Як відзначають фахівці, підписання договору в будь-якому разі повинно відбуватися в присутності власника ділянки. Якщо познайомитися з ним немає можливості (наприклад, власник нібито за кордоном), краще не ризикувати та взагалі відмовитися від угоди.
На жаль, сьогодні почастішали випадки, коли за привабливими цінами продаються ділянки, які в найближчій перспективі підлягають вилученню у зв´язку із планами розвитку населених пунктів. Така проблема може, наприклад, торкнутися власників землі в районах планованого будівництва Другої Кільцевої дороги.
При оформленні угоди купівлі-продажу платиться держмито та прибутковий податок - відповідно 1% і 5% від ціни ділянки, зазначеної в договорі, але не менше суми експертної оцінки. Ми рекомендуємо покупцям не заощаджувати на податках і показувати в договорах купівлі-продажу реальну вартість ділянки, що купується. У такому випадку, якщо угода з якихось причин буде визнана недійсною, можна розраховувати на повернення всієї суми.
Технічні проблемиЗа словами Володимира Степенка, директора з маркетингу компанії SV Development, при виборі ділянки важливо звертати увагу на транспортну доступність і можливості підключення до комунікацій, у першу чергу до газу та електрики. Тому й шукати відповідну ділянку краще, уже визначившись із напрямком і можливим населеним пунктом.
Фахівці рекомендують оцінити свої майбутні потреби в комунікаціях, виходячи з передбачуваної площі та поверховості майбутнього будинку, обладнання побутовими приладами, а також кількості мешканців.
Хоча більшість селищ газифіковані та електрифіковані, до існуючих мереж, у силу їхньої перевантаженості, не завжди можна підключитися, навіть якщо поблизу від ділянки проходить газопровід або розташований трансформатор, оскільки можливості такого підключення вже вичерпані.
Відсутність резервів виллється майбутньому землевласникові в істотні витрати - особливо якщо ділянка розташована "у чистому полі", а однодумців серед сусідів виявиться небагато. Це ж стосується і під´їзних колій (вартість, наприклад, трансформатора становить кілька десятків тисяч доларів, асфальтування дороги сьогодні обходиться мінімум $200 за погонний метр).
Така ситуація характерна для популярних селищ, де ведеться активна забудова. У віддалених же селах, на які попит сьогодні не такий великий, підключитися до мереж можна всього за $700-$800.
Ділянку, на якій буде здійснюватися будівництво приватного будинку, бажано ретельно вивчити, притому заздалегідь. Як відзначає Володимир Степенко, як мінімум, потрібно подивитися, як вирішено питання з водою в сусідів. Більш точну інформацію щодо води дають гідрогеологічні дослідження (глибина залягання чистих водоносних шарів по області різна, і вартість свердловини може коливатися від декількох сотень до понад десяти тисяч доларів).
Від результатів геології буде залежати й структура витрат на зведення будинку. Будівництво котеджу без урахування особливостей ґрунту може привести до більш серйозних проблем, вирішувати які прийдеться за допомогою капітельного ремонту.
За матеріалами:
FINANCE.UA,
РБК-Україна
