Як правильно оформити дарування квартири

Фактично так і є, але з юридичної точки зору не все так просто. Українське законодавство чітко регламентує порядок дарування нерухомого майна, але, на жаль, небагато наших співвітчизників досконало знає закони. Отже, що ж повинні врахувати обидві сторони угоди дарування, щоб згодом не ускладнити собі життя судовими розглядами, потрапивши на гачок власної непоінформованості?



Укладаємо договір



За словами Євгена Коломійця, юриста юридичної фірми "Лавринович і партнери", процедуру прийняття спадщини і дарування регулюють Цивільний Кодекс України, а також Закон України "Про нотаріат" і Закон України "Про податок з доходів фізичних осіб". Але трапляється, що особи, які проживають у квартирі або будинку, отриманому в подарунок у рамках усної домовленості, помилково вважають себе повноправними власниками. Де-факто це дійсно так, але лише доти, поки нерухомість не буде потрібно продати або закласти.

Отут і починаються проблеми, адже законним власником залишився колишній власник. Тому будь-яка угода про передачу нерухомості в дарунок повинна скріплюватися письмовим договором, що засвідчується нотаріусом. При цьому Цивільний кодекс України передбачає два типи таких договорів - реальний і консесуальний. Перший передбачає передачу права власності на подарунок з моменту оформлення договору.

Бувають випадки, коли потрібно, щоб одержувач подарунка міг скористатися нерухомістю після закінчення певного часу. Наприклад, родина Ольги Дерев’янко планує переїхати в іншу країну на постійне місце проживання. "Ми вирішили подарувати свою квартиру родичці, але хочемо, щоб вона могла скористатися нашим подарунком тільки після нашого від'їзду, - говорить Ольга. - Адже ми не можемо відкладати процедуру оформлення договору на останні дні перебування тут. Благо, законодавство передбачає такі випадки і нам вдалося укласти консесуальний договір".

Такий договір вважається укладеним тільки після закінчення певного часу, обумовленого в договорі. Втім, за оцінками експертів, консесуальний договір не позбавлений недоліків. З одного боку, завдяки такому договору родина Дерев’янко може бути впевнена, що до від'їзду ніхто не може виселити їх з власної квартири. Однак якщо до настання обумовленого терміну той, хто дарує, помре, договір про дарування буде припинений і квартира дістанеться не одержувачеві подарунка, а спадкоємцям того, хто дарує.

Однією з формальностей укладання договору дарування є згода чоловіка або жінки того, хто дарує, на передачу прав на нерухомість. Навіть якщо нерухомість оформлена тільки на одного з подружжя, другий автоматично вважається співвласником.

Цивільний кодекс передбачає, що по настанню строку передачі дарунка одержувач має право зажадати від дарувальника нерухомість або відшкодування її вартості. При цьому йому необов'язково проживати в подарованій нерухомості або реєструватися в ній.



Необхідні документи

Для укладання договору дарування буде потрібно підготувати стандартний пакет документів:

1. Правовстановлюючий документ на нерухомість (акт права власності)

2. Паспорт

3. Технічний паспорт на житло

4. Ідентифікаційний код дарувальника

5. Витяг прав з реєстру БТІ для відчуження житлоплощі

6. Довідка про відсутність податкової заборони на передачу прав на майно

7. Довідка про відсутність арешту на житло з Інформцентру.

Дві останні довідки надає нотаріус, на плечі дарувальника лягає оплата послуг нотаріуса і держмита. Після оформлення договору право власності одержувача подарованої квартири необхідно зареєструвати в БТІ. Цей момент дуже важливий, оскільки власником квартири той, кого обдаровують, стане тільки після реєстрації в Бюро технічної інвентаризації, де на його ім'я буде оформлений технічний паспорт. А з подачею заяви про реєстрацію права власності не варто затягувати. Експерти радять робити протягом двох тижнів від дня виникнення права власності, щоб звільнити себе від повторного проведення технічної інвентаризації квартири.

Додаткові нюанси

Важливо врахувати, що дарувальником може виступати не тільки власник квартири, але й особа, що у майбутньому набуде право власності, наприклад, покупець житла в ще не побудованому будинку. Якщо перший може подарувати квартиру, то другий дарує тільки майнові права. А передача в подарунок майнових прав ще не зробить вас власником квартири. Для надання нерухомості як подарунку потрібно мати права власності на неї. У того, хто чекає на завершення будівництва, таких прав немає, з тієї простої причини, що фізично квартири ще не існує. Тому договір дарування в таких випадках передбачає, що момент прийняття подарунка настає після одержання правовстановлюючих документів (у цьому випадку свідоцтва про власність).

Не можна не враховувати той факт, що бувають випадки, коли щедрий подарунок у вигляді квартири виявився занадто дорогою ціною для того, хто дарує. Наприклад, людина встигла передати в дарунок свою квартиру, а потім з різних причин сама залишилася без житла. Що робити в такому випадку? Чи можна повернути собі подаровану квартиру? Експерти стверджують, що це питання чітко не регламентується законодавством. Колишній власник квартири, який нерозважно подарував її іншій особі, може звернутися за допомогою до прокуратури або до суду. Зазвичай, якщо дарувальник втрачає власне житло, можливе розірвання договору дарування. Відзначимо також, що представники неповнолітніх дітей - опікуни або батьки - відповідно до статті 146 КоБС України, не мають права робити дарування від їхнього імені.

Ціна питання



Порядок оподаткування доходу, отриманого при даруванні нерухомості, передбачений статтею 14 Закону України "Про податок з доходів фізичних осіб". Відповідно до норм цієї статті, подароване нерухоме майно обкладається податками за правилами, встановленим для оподатковування спадщини.

Як відзначає Дмитро Овсій, юрист компанії "Терра девелопмент", при оформленні договору дарування спадкоємцями першого ступеня спорідненості оподатковування обчислюється за нульовою ставкою. Тому чоловік і дружина, діти і батьки не платять податків на нерухомість, отриману в спадок або подаровану, незалежно від вартості даного майна. Родичі, які не потрапляють в дану категорію, зобов'язані заплатити податок у розмірі 5% від вартості успадкованої нерухомості. Нульова ставка оподатковування використовується також у випадку, якщо житло подарували інвалідові І групи, дитині-сироті або позбавленій батьківської опіки.

Найвища ставка передбачена у випадку, якщо людина одержала спадщину від нерезидента, тобто від громадян іншої країни. А також, якщо нерухомість подарувала стороння людина. У таких випадках доведеться сплатити в скарбницю 15% від вартості подарунка. "Окремо варто відзначити, що податком не обкладається прибуток, отриманий одним з подружжя від квартири, подарованої іншим з подружжя, у рамках їхньої частини загального часткового або загального спільного майна. Крім того, оподатковування не поширюється при даруванні квартири дітям або дітьми батькам у рамках їхньої частини загального часткового майна", - підкреслює Дмитро Овсій.

Щасливі спадкоємці



Процедура оформлення прав на спадщину багато в чому схожа з одержанням житла в подарунок. Зокрема, застосовуються аналогічні ставки оподатковування. Але якщо при даруванні квартири людина може одержати подарунок або відразу, або після закінчення певного часу, то з оформленням права спадщини краще не баритися. Тому що якщо вчасно не оформити документи на успадковане майно, протягом 6-місячного терміну на дану нерухомість можуть претендувати інші спадкоємці, приміром, далекі родичі. Якщо вони пройдуть процедуру оформлення вчасно, а прямий спадкоємець - ні, житло може дістатися їм. Справа в тому, що спадкоємцем вважається той, хто заявив про свої права нотаріусові за місцем проживання. Ну а відсутність такої заяви трактується як відмова від спадщини.

При оформленні права на успадковану нерухомість потрібно надавати паспорт та ідентифікаційний код спадкоємця, свідоцтво про смерть спадкодавця, правовстановлюючі документи на квартиру, довідку-характеристику з БТІ на успадковане майно, довідку з ЖЕКа про місце прописки спадкодавця, а також довідку з результатами оцінки наслідуваного майна. При необхідності, потрібно надати свідоцтво про народження, а якщо спадкоємцем виступає чоловік або дружина померлого, - свідоцтво про шлюб. У випадку якщо півроку, відведені для заяви своїх прав на спадщину, вже упущені, питання доведеться вирішувати через суд.

За матеріалами: "РБК-Україна"