Стрімке подорожчання житла не зупинило жителів Івано-Франківська - квартири тут розходяться як гарячі пиріжки. «Заробітчани» настільки вірять у прибутковість нерухомості, що вкладають в неї всі свої накопичення. Як наслідок, не дивлячись на те, що місто входить в національну трійку лідерів за обсягами житлового будівництва, квартири на всіх охочих як і раніше не вистачає, що провокує подальше підвищення цін.Всі в чергу!На івано-франківському ринку житлової нерухомості спостерігається надзвичайне пожвавлення. За оцінками місцевих рієлтерів, з початку року попит на квартири виріс, щонайменше, на третину і продовжує збільшуватися. Директор агентства «Тонус» Микола Тарасюк пов'язує дану тенденцію з високими інфляційними очікуваннями місцевих жителів, які намагаються максимально ефективно вкласти заощадження, що є у них. Ажіотаж досяг небувалих масштабів. За словами пана Тарасюка, практично вся «вторинка», що знаходиться в базах агентства, майже розкуплена покупцями. «Попит перевищує пропозицію в кілька разів, і на сьогоднішній день нам практично нічого запропонувати своїм клієнтам», - додає директор АН «Квадратний метр» Олександр Лахтіонов. Продавці вже відреагували на збільшення попиту: з січня ціни на б/у житло виросли в середньому на 15-20% і стартують з $1 тис./кв. м. Найскромнішу однокімнатну квартиру в Івано-Франківську можна купити за $30 тис., тоді як ще рік тому вона коштувала $20-22 тис.
Традиційно, найбільш ліквідними залишаються 1-1-кімнатні квартири, проте дефіцит примусив потенційних покупців бути менш перебірливими у виборі місцерозташування будинку. На сьогоднішній день цінова межа між житлом, розташованим в різних мікрорайонах міста, практично зникла. Частково цьому сприяв і той факт, що деякі з мікрорайонів, які ще в минулому році вважалися найбільш популярними, втратили свою конкурентну перевагу. Йдеться, наприклад, про модний кілька років назад масив Пасічна, де квартири коштували на 10-15% дорожче, ніж в інших спальних районах. «Його сполучає з центром всього один міст, якому все складніше витримувати транспортне навантаження, що збільшилося. Все частіше виникають пробки, що відштовхує потенційних покупців. У результаті ціни там тепер такі ж, як і в інших районах», - розповідає Микола Тарасюк. Виняток становить центр міста (вул. Незалежності, Січових Стрільців, Грушевського і ін.), де ціни на 15-20% вищі, ніж на решта території міста. Навіть найменше ліквідне житло (хрущовки, польські будинки із зручностями на поверсі) там розходяться по $1,3-1,4 тис./кв. м. Якщо ж йдеться про привабливіші пропозиції, вартість квадратного метра наближається до $1 тис./кв. м.
За словами Олександра Лахтіонова, заможні івано-франківці віддають перевагу так званим польським люксам - будинкам, побудованим 100-150 років, які відрізняються великою площею квартир (від 100 кв. м) і вдалим плануванням. На сьогоднішній день в місті збереглося близько 15 таких будівель, і практично всі вони розташовані в центрі. У бази агентств подібні пропозиції поступають вкрай рідко, оскільки продаються «по знайомству».
Микола Тарасюк додає, що високий попит мають і будинки покращеного планування, розташовані в тихому центрі (у парку ім. Т Шевченка, вул. Тарнавського і Матейки), - господарі деяких квартир цього року також вперше виставили ціну в $1 тис./кв. м, і покупці не примусили себе довго чекати. Рієлтори сходяться на думці, що дефіцит житла на ринку і надалі сприятиме його дорожчанню. За їх прогнозами, найближчими місяцями квартири різного рівня можуть вирости в ціні як мінімум ще на 10%.
Європейські гроші вкладають в новобудовиНа перший погляд, подібний ажіотаж на ринку вторинного житла в Івано-Франківську виглядає досить дивно. Адже в місті вже декілька років підряд вводиться в експлуатацію близько 100 тис. кв. м житла. На сьогоднішній день на різних етапах готовності знаходяться не менше ніж 50 будинків. Найактивніше, за даними співробітниці агентства нерухомості «Полярис» Ольги Романик, забудовуються райони Пасічна і Каскад. Потенціал центру міста інвестори практично вичерпали: знайти там вільну ділянку вельми проблематично, а ті, що зрідка дістаються забудовникам, через малу площу (до 20 соток) не підходять для масштабного будівництва. Тому останнім часом в центрі Івано-Франківська будують хіба що невеликі будинки на три-чотири квартири. Правда, в кінці 2008 року підрядчики почнуть освоювати велику територію (близько 20 га) біля парку Шевченка, що раніше належала військовій частині. Планується, що на цьому місці виросте новий мікрорайон з декількох десятків житлових будинків і об'єктів інфраструктури. Подробиці проекту експерти не повідомляють, відзначаючи, що зараз він знаходиться на стадії узгодження.
Надалі ж інвестори забудовуватимуть околиці. Вже відомо про плани зведення декількох будинків в селі Опришівці, яке минулого року стало частиною міста. Вельми перспективними для забудівників виглядають також Крихівці, Мікитинці, Угорники, оскільки вони теж можуть увійти до території міста.
Ольга Романик стверджує, що попит на нове житло в Івано-Франківську дуже високий. Навіть після того, як на початку нинішнього року більшість забудівників оголосили про підвищення цін на 15%, пояснюючи це дорожчанням будматеріалів, потік охочих дістати нову житлоплощу не вичерпався. Микола Тарасюк говорить, що вибір вільних квартир у будинках, які здаються в експлуатацію цього року, невеликий. «Наприклад, трикімнатних квартир, відповідних під запити нашого клієнта, ми змогли знайти тільки дві», - відзначає він. За словами експерта, в місті немає перекосу у бік елітного житла, чим грішать забудівники в багатьох регіонах країни. «Кілька років тому у нас спробували будувати будинки VIP-класу, але, оскільки продавалися вони не дуже добре, експерименти припинилися. Тепер більшість забудівників пропонує житло економ-класу, яким цікавиться велика частина потенційних покупців», - запевняє Микола Тарасюк.
Олександр Лахтіонов бачить причини дефіциту «первинки» в тому, що на ринку активізувалися спекулянти, що вкладають в нерухомість велику частину своїх заощаджень. Рієлтори оцінюють частку таких покупців більш ніж в 50%, відзначаючи, що більшість з них вважають за краще розраховуватися готівкою - в кредит оформляється не більше 10-20% всіх операцій. Тому посилювання умов іпотеки, про яке заявили багато вітчизняних банків, навряд чи вплине на івано-франківський ринок нерухомості.
Олександр Лахтіонов вважає, що в нинішньому році динаміка попиту на «первинку», а отже, і темпи її дорожчання, можуть знизитися, оскільки «заробітчанам», складовим велику частину покупців нових квадратів, все складніше догнати за цінами. «Якщо раніше ті, хто працює в Європі, могли накопичити на квартиру за 1-1 роки, то зараз їм потрібно для цього не менше 3-4 років, адже житло стрімко дорожчає, а рівень оплати таких фахівців залишається тим самим», - резюмує експерт.
Ліквідне передмістяБ'є рекорди і земельний ринок. По даним АН «Тонус», протягом останнього року ціни на ділянки в місті і найближчому передмісті виросли на 50-100%. В межах Івано-Франківська доступних для приватних забудівників наділів земель залишилося вкрай мало, що і пояснює надхмарні розцінки. Наприклад, сотка землі в центрі міста коштує $25-30 тис., а деякі власники ліквідної землі вже просять $38 тис. Причому виставлені на продаж наділи невеликі - не більше 4-5 соток, що, здавалося б, не дуже цікаво покупцеві, охочому збудувати котедж. Проте подібні варіанти розкуповуються вмить. Земля в мікрорайонах дешевша - $19-20 тис./сотка.
Стрімко дорожчають і ділянки у приміських селах. У Крихівцях, Микитинцях, Угорниках за сотку просять до $10 тис., що вдвічі перевищує тогорічні показники. Рекордна цінова динаміка неабиякою мірою пов'язана з перспективою входження цих населених пунктів в міську межу. Ольга Романик пояснює подорожчання приміських ділянок і тим фактом, що в перерахованих населених пунктах прокладені всі необхідні комунікації. З цієї ж причини вельми популярне селище Дем’янів Лаз, де останнім часом виросли котеджі місцевої еліти. Ділянки там продаються по $7-10 тис./сотка.
Села, розташовані на відстані більше 5 км. від міста, поки менш цікаві покупцям, що позначається на цінах. Наприклад, вартість сотки у селі Лисець не перевищує $1,5-1 тис. Та ж ситуація з Драгомирчанами, Загвіздям: земля там коштує не дорожче $1,5-3 тис./сотка.
Микола Тарасюк впевнений, що дорожнеча ділянок в найближчому передмісті примусить потенційних покупців освоювати віддаленіші райони. Вже цього року будуть конкурентними території, розташовані в радіусі 10 км. від міста, що приведе до чергового сплеску цін. Прогнозувати можливу динаміку подорожчання землі експертам важко, вони лише зазначають, що цінова планка до $10 тис./сотка є для місцевого ринку цілком прийнятною, і поки більшість наділів її не подолають, зниження попиту навряд чи відбудеться.
За матеріалами «Деловая столица»
